BRANŻE · 9 MIN CZYTANIA
Strona dla apartamentu lub pensjonatu czy Booking? Koszty w 2026 i kalkulator prowizji
Booking.com pobiera zwykle 15% od każdej rezerwacji, także od gości, którzy wracają. Jeśli nie odliczasz VAT, doliczasz do prowizji 23% podatku, a z rabatem Genius 10% kanał kosztuje 26,6% ceny z cennika. Własna strona nie zastąpi Bookingu, ale przejmie rezerwacje stałych gości bez prowizji.
W SKRÓCIE
- Prowizja Booking: zwykle 15% dla małych obiektów w Polsce, poza dużymi miastami bywa 12%, w programie Partner Preferowany ok. 18%. Swoją stawkę masz w umowie i w Extranecie.
- Od każdej rezerwacji: prowizja nie jest jednorazowa. Gość, który przyjeżdża co roku, za każdym razem kosztuje tyle samo.
- VAT od prowizji: Booking wystawia fakturę z Holandii bez VAT. Obiekt rozlicza 23% jako import usług, a odzyskuje go tylko czynny płatnik VAT.
- Własna strona z pokojami, cennikiem i rezerwacją kosztuje zwykle 1 500–6 000 zł jednorazowo i zbiera rezerwacje bez prowizji. Od listopada 2024 roku możesz mieć na niej niższe ceny niż na Booking.
Czy apartamentowi lub pensjonatowi wystarczy Booking?
Na start Booking to najprostszy sposób, żeby ktokolwiek znalazł nowy obiekt: daje ruch, płatności i opinie. Kłopot w tym, że prowizję płacisz od każdej rezerwacji, przez cały czas, także za gości, którzy już Cię znają.
- Gość wraca, prowizja też. Rodzina, która trzeci rok z rzędu przyjeżdża na majówkę, zwykle znowu rezerwuje przez Booking, bo nie wie, że może inaczej.
- Porównywarka ustawia ceny. Na liście wyników Twój pensjonat stoi obok dziesiątek innych, a gość patrzy głównie na cenę i ocenę.
- Trudno o stały kontakt z gościem. Booking podaje zwykle zastępczy adres e-mail gościa, więc po wyjeździe trudno go zaprosić ponownie.
Od 14 listopada 2024 roku Booking musi przestrzegać unijnego aktu o rynkach cyfrowych (DMA). Nie może już zabraniać obiektom w Unii Europejskiej oferowania innych, także niższych cen na własnej stronie i w innych kanałach. Możesz więc dać gościom bezpośrednim lepszą cenę i nadal zarabiać więcej.
Jedno zastrzeżenie: stowarzyszenia hotelarzy zarzucają Bookingowi, że obiekty z niższymi cenami w innych kanałach spadają w jego wynikach wyszukiwania. Taki efekt pokazało też badanie ośrodka ZEW, choć na danych sprzed DMA. Różnica w cenie powinna więc być rozsądna, a zamiast rabatu możesz dawać gościom bezpośrednim dodatki, np. śniadanie albo późniejsze wymeldowanie.
Ile kosztuje Booking w 2026 roku?
Booking nie publikuje jednego cennika dla Polski: stawkę ustala umowa obiektu. Poniżej typowe wartości (stan na październik 2026).
| Składnik | Ile | Uwagi |
|---|---|---|
| Prowizja podstawowa | 12%–15% ceny rezerwacji | Stawka z umowy; 15% to najczęstsza dla małych obiektów |
| Partner Preferowany | ok. 18% | Wyższa pozycja w wynikach za wyższą prowizję |
| Rabat Genius | 10%, na wyższych poziomach 15% | Dobrowolny: lepsza widoczność dla członków Genius w zamian za niższą cenę, czyli Twój przychód |
| VAT od prowizji | 23% kwoty prowizji | Import usług; koszt dla obiektów, które nie są czynnymi płatnikami VAT |
Przykład: apartament za 250 zł za noc, 120 nocy z Booking w roku, prowizja 15%, rabat Genius 10%, bez odliczenia VAT. Goście płacą 27 000 zł, prowizja z VAT to 4 982 zł, a rabat Genius 3 000 zł. Razem 7 982 zł rocznie.
VAT od importu usług to też formalności: obiekt, który nie jest czynnym płatnikiem VAT, rejestruje się do transakcji wewnątrzunijnych i składa deklarację VAT-9M. Szczegóły zależą od formy najmu, więc ustal je z księgową.
Kalkulator: ile kosztuje Cię Booking?
Wpisz cenę za noc i liczbę nocy sprzedanych przez Booking w roku. Ostatnie pole to Twój szacunek: jaką część tych nocy goście mogliby zarezerwować bezpośrednio, np. stali goście i osoby, które znalazły Cię w Google.
Kalkulator liczy rabat Genius jako koszt kanału, bo to pieniądze, które oddajesz z ceny. Udział w programie jest jednak dobrowolny: możesz go wyłączyć w Extranecie, ale wtedy tracisz lepszą widoczność dla członków Genius, którzy są dużą częścią gości Booking. Jeśli nie korzystasz z programu, wybierz „Bez Genius”.
W przykładzie wyżej przeniesienie 20% nocy na własną stronę to ok. 1 596 zł rocznie. Wizytówka obiektu kosztuje u mnie 1 500 zł jednorazowo. Rezerwacja bezpośrednia też ma swoje koszty: płatności online to zwykle 1–2% kwoty, a system rezerwacji z kalendarzem bywa płatny w abonamencie.
Jak przenieść część rezerwacji na własną stronę?
- Daj gościom bezpośrednim lepszą cenę. Na przykład kilka procent taniej niż na Booking albo śniadanie w cenie. Nadal zarabiasz więcej, bo nie płacisz prowizji.
- Zostaw w apartamencie kartkę z adresem strony. Gość, który był zadowolony, następnym razem wpisze adres zamiast szukać Cię na Booking. Kod rabatowy na kolejny pobyt dodatkowo zachęca.
- Uzupełnij Profil Firmy w Google. Gdy ktoś wpisuje „noclegi Nysa” albo „pensjonat Głuchołazy”, widzi mapę z profilami. Przycisk „Witryna” prowadzi do Twojej strony, a nie do Booking.
- Zsynchronizuj kalendarze. System rezerwacji, channel manager albo synchronizacja iCal sprawiają, że termin zajęty na stronie znika z Booking i odwrotnie. Bez tego grozi podwójna rezerwacja.
- Zbieraj zgody na kontakt. Stali goście, którzy przed sezonem dostaną informację o wolnych terminach, rezerwują bezpośrednio. Pytaj o zgodę na e-mail zgodnie z RODO.
Co musi mieć strona apartamentu lub pensjonatu?
- Zdjęcia każdego pokoju lub apartamentu. Duże, jasne, z opisem: ile osób, jakie łóżka, czy jest kuchnia i balkon.
- Cennik i dostępność. Ceny w sezonie i poza nim, minimalna liczba nocy, opłaty za zwierzę czy sprzątanie.
- Rezerwacja albo zapytanie o termin. Kalendarz z wolnymi terminami albo krótki formularz: daty, liczba osób, telefon.
- Okolica i dojazd. Mapa, parking, odległość do jeziora, szlaku czy centrum. Tu strona wygrywa z Booking, bo okolicę opisujesz po swojemu.
- Opinie gości. Link do opinii w Google; dobra ocena z Booking też może się tu pojawić.
- Zasady pobytu. Godziny przyjazdu, zadatek, anulowanie. Im mniej pytań przed rezerwacją, tym więcej rezerwacji.
- Szybkość na telefonie. Gość porównuje noclegi na telefonie, często na słabym zasięgu w trasie.
Z MOJEJ PRAKTYKI
Gdy planuję stronę obiektu noclegowego, zaczynam od tego samego rachunku co w kalkulatorze: ile nocy sprzedaje Booking i ilu gości wraca. Jeśli większość to nowi goście z całej Polski, strona jest przede wszystkim wizytówką, która domyka decyzję po obejrzeniu oferty na Booking. Jeśli wielu gości wraca albo przyjeżdża z regionu, warto od razu postawić na rezerwację bezpośrednią i niższą cenę niż na platformie.
Drugą rzeczą jest kalendarz. Podwójna rezerwacja w szczycie sezonu kosztuje więcej niż prowizja, dlatego strona zawsze korzysta z kalendarza, który już działa z Booking, zamiast prowadzić osobny.
Najczęstsze pytania
Ile wynosi prowizja Booking w Polsce?
Zwykle 15% ceny rezerwacji dla małych obiektów, poza dużymi miastami bywa 12%. W programie Partner Preferowany ok. 18%. Dokładną stawkę masz w umowie i w raporcie rezerwacji w Extranecie.
Czy mogę mieć na stronie niższe ceny niż na Booking?
Tak. Od 14 listopada 2024 roku, zgodnie z unijnym aktem o rynkach cyfrowych (DMA), Booking nie może tego zabraniać obiektom w Unii Europejskiej. Duża różnica w cenie może jednak obniżyć Twoją pozycję w wynikach Booking, więc lepiej, żeby była rozsądna.
Czy muszę płacić VAT od prowizji Booking?
Tak, 23% od kwoty prowizji, jako import usług. Czynny płatnik VAT odlicza go w tej samej deklaracji, więc dla niego to kwota neutralna. Pozostali płacą go w całości.
Czy podepniesz kalendarz z Booking do mojej strony?
Tak. Przez system rezerwacji lub channel manager, z którego już korzystasz, albo przez synchronizację kalendarzy iCal.
Czy robisz strony dla noclegów w Opolskim?
Tak. Mam siedzibę w Lewinie Brzeskim, niedaleko Nysy, Otmuchowa i Gór Opawskich, więc mogę przyjechać i omówić stronę na miejscu. Pracuję też zdalnie z obiektami z całej Polski.
Podsumowanie
Booking zostaje głównym źródłem nowych gości i nie ma sensu z niego rezygnować. Własna strona zbiera rezerwacje stałych gości i osób, które szukają noclegu w Google, bez prowizji i z ceną, którą ustalasz sam.
Ile kosztuje taka strona w porównaniu z innymi, opisałem w tekście ile kosztuje strona internetowa dla małej firmy. Jeśli chcesz policzyć to dla swojego obiektu, napisz kilka zdań: ile masz pokoi i z jakiego kalendarza korzystasz.
Źródła
- Lokal360: Ile prowizji bierze Booking w 2026?
- Hotel w sieci: Prowizja Booking.com 2026
- Lokal360: Faktura z Booking.com a VAT, import usług i VAT-9M
- Irish Legal News: Booking.com now required to comply with EU Digital Markets Act
- Hospitality ON: Brussels secures new guarantees from Booking.com on hoteliers’ pricing freedom
- ZEW: Hotels Get Worse Rankings When Listed Cheaper on Other Websites